Urteilsbesprechung des Bundesgerichts: Sanierungs- und Abbruchkündigung

1. Ausgangslage

Nach bisheriger Praxis verlangte das Bundesgericht bei sogenannten Sanierungs- oder Abbruchkündigungen, dass die Vermieterschaft zum Zeitpunkt der Kündigung bereits über ein ausgereiftes und ausgearbeitetes Bauprojekt verfügt. Nur so könne die Mieterschaft prüfen, ob ein Verbleib im Mietobjekt die Bauarbeiten tatsächlich behindern würde. Fehlt ein solches Projekt, gilt die Kündigung in der Regel als missbräuchlich.

2. Sanierungs- und Abbruchkündigung

Mit dem neuen Entscheid grenzt das Bundesgericht die Abbruchkündigung ausdrücklich von der Sanierungskündigung ab. Bei einem Abbruch wird das Mietobjekt vollständig entfernt – ein Verbleib der Mieterschaft ist daher von vornherein ausgeschlossen. Folglich gelten geringere Anforderungen an die Begründung der Kündigung: Es ist kein ausgereiftes Bau- oder Neubauprojekt erforderlich. Eine pauschale Begründung wie «Abbruch/Neubau des Gebäudes» kann genügen.

Der Abbruch darf auch zur Ertragssteigerung oder Wertsteigerung (z.B. bei einem Leerverkauf) erfolgen. Eine Kündigung ist nur dann missbräuchlich, wenn der Abbruch objektiv unmöglich oder offensichtlich unzulässig ist (z.B. Denkmalschutz) oder wenn der angegebene Kündigungsgrund bloss vorgeschoben wird. Damit stellt das Bundesgericht klar, dass die Anforderungen an die Begründung einer Abbruchkündigung im Vergleich zu einer Sanierungskündigung deutlich herabgesetzt sind.

3. Praktische Konsequenzen

Der Entscheid hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis der Mietkündigungen im Zusammenhang mit Neubauprojekten:

• Für Vermieterinnen und Vermieter:
  Die Schwelle zur gültigen Abbruchkündigung ist gesenkt. Eine einfache Begründung kann genügen, sofern keine rechtlichen Hindernisse gegen den Abbruch sprechen.
• Für Mieterinnen und Mieter:
  Der Rechtsschutz bei Abbruchkündigungen ist eingeschränkt. Eine Anfechtung ist nur noch in Missbrauchsfällen, insbesondere bei rechtlich unmöglichen Abbruchvorhaben erfolgversprechend.

4. Fazit

Mit diesem Entscheid bestätigt das Bundesgericht die grundsätzliche Kündigungsfreiheit im Mietrecht und nimmt eine liberalere Haltung gegenüber Abbruchkündigungen ein. Während bei Sanierungen weiterhin ein ausgereiftes Projekt verlangt wird, genügt bei einem geplanten Abbruch grundsätzlich bereits die plausible Absicht, das Gebäude zu entfernen. Der neue Leitentscheid schafft damit Rechtssicherheit für Vermieterschaft – und zwingt Mietparteien, bei Kündigungen zwischen Abbruch- und Sanierungskündigungen zu unterscheiden.

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